Olde Kottink | Fase II

De aankoop van een nieuwe, nog niet in gebruik genomen, vakantiewoning is in beginsel belast met 21% omzetbelasting. Als de woningeigenaar de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar voor de verhuur beschikbaar stelt, kan de woningeigenaar fiscaal als ondernemer worden aangemerkt. De woningeigenaar kan dan de btw over het aankoopbedrag (gedeeltelijk) terugvorderen. In de fiscale regelgeving is sprake van een herzieningstermijn van 10 jaar. Wanneer de vakantiewoning tijdens deze periode uit de verhuur wordt gehaald of wordt verkocht zonder omzetbelasting, dient een gedeelte van de terug ontvangen omzetbelasting weer terug betaald te worden aan de belastingdienst. Voor elk nog niet verstreken jaar van de herzieningsperiode dient 1/10e van de bij aankoop terugontvangen omzetbelasting te worden terugbetaald.

De btw van 21% op de aanschaf van de recreatiewoning betaalt u bij passering van de woning (of kavel) bij de notaris. U kunt in hetzelfde kwartaal deze btw weer terug krijgen van de belastingdienst als `ondernemer voor de btw`. Als btw-ondernemer dient u een omzetbelastingnummer aan te vragen bij de Belastingdienst. Voor deze aanvraag kan het formulier “Opgaaf startende ondernemer” worden gedownload op www.belastingdienst. Vervolgens dient bij vraag 6b van het opgaafformulier een omschrijving te worden gegeven van de activiteiten. Hier kan worden ingevuld: het verhuren van een vakantiewoning in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf.

Als particulier eigenaar (natuurlijk persoon) van een (nieuwbouw)recreatiewoning kunt u bij de Belastingdienst een btw-nummer aanvragen. U wordt dan aangemerkt als ‘ondernemer zonder inschrijving Kamer van Koophandel’ en u krijgt een btw nummer toegewezen. Vervolgens kunt u de btw verrekenen in de btw-aangiftes. Dit doet u in principe per kalenderkwartaal, maar kan ook op uw verzoek worden aangepast naar maand- of jaaraangiftes.

Indien u de vakantiewoning als ondernemer voor de omzetbelasting gaat exploiteren, dient u de inbegrepen omzetbelasting bij de ontvangen huuropbrengst van 21% af te dragen aan de belastingdienst. Daar staat tegenover dat de aan u in rekening gebrachte omzetbelasting over de kosten in aftrek gebracht mag worden. Denk hierbij aan o.a. aanschaf, energiekosten, parkbijdragen en onderhoudskosten. De Kleine ondernemersregeling is per 1 januari 2020 gewijzigd. Vanaf die datum beschouwt de belastingdienst een ondernemer als kleine ondernemer indien zijn omzet in een kalenderjaar niet meer bedraagt dan € 20.000 (zonder aftrek van kosten). De ondernemer kan in dat geval kiezen voor vrijstelling van het gehele verschuldigde bedrag aan omzetbelasting over deze (huur) omzet. Logischerwijs betekent dat dat dat bij deze keuze er geen recht op aftrek van de btw over de kosten bestaat. Bovenstaande geldt alleen voor een in Nederland gevestigde/woonachtige btw-ondernemer.

De recreatiewoning zal altijd exclusief btw weer te koop gezet worden met uitzondering van de volgende situaties:

• bij aankoop is geen omzetbelasting teruggevraagd van de belastingdienst omdat er sprake was van volledig eigen gebruik;
• de woning is door de verkoper meer dan 10 jaar beschikbaar gesteld voor verhuur en de herzieningsperiode is verlopen.

In alle andere gevallen zal de kopende partij de btw dus weer moeten voorfinancieren en vervolgens weer terugvragen van de belastingdienst. Er kan in veel gevallen echter een beroep worden gedaan op toepassing van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting. De kopende partij hoeft de btw dan niet voor te financieren. Parc Estate of uw fiscaal adviseur kan u hier meer over vertellen.

‘Kosten koper’ houdt in dat u niet alleen de koopsom betaalt, maar ook alle wettelijke bijkomende kosten. Het gaat hier om 10,4% overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale rechten (ca. € 800,-) en eventueel de kosten voor een hypotheekakte. ‘Vrij op naam’ houdt in dat de 10,4% overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale rechten voor rekening van de verkopende partij zijn. U betaalt wel zelf de eventuele kosten voor een hypotheekakte. Bestaande recreatiewoningen woningen staan dus veelal te koop `k.k. exclusief btw` en nieuwbouw recreatiewoningen als `v.o.n. exclusief btw`.

In Nederland wordt de recreatiewoning veelal belast in box 3. De belastingheffing in box 3 wordt bepaald door de bezittingen en schulden per peildatum 1 januari onder te verdelen in drie categorieen met elk een eigen forfaitair rendement : spaartegoeden (1,03%), beleggingen en andere bezittingen (6,04%) en schulden (2,47%). Uw recreatiewoning valt onder beleggingen en bezittingen.  Het berekende rendement, gebaseerd op de categorieen, wordt losgelaten op het saldo van de bezittingen minus de schulden minus het heffingsvrije vermogen ( 57.000 euro en partners 114.000 euro) en dat leidt tot het belastbare inkomen. Over het belastbare inkomen bent u vervolgens 36% belasting verschuldigd. Alle getallen zijn voor 2024.

Indien verhuur niet verplicht is, de statuten van het park dit toelaten en er geen gemeentelijke verordeningen bestaan die dit verbieden, is het mogelijk om 365 dagen per jaar te recreëren in een recreatiewoning. Echter is het niet mogelijk om op het parkadres ingeschreven te staan bij het Basisregistratie Personen (voorheen GBA) en hier uw hoofdverblijf te hebben.

De aanschaf van een recreatiewoning is goed te financieren. Indien u uw woning gaat verhuren is een financiering van 75% van de waarde mogelijk en bij geen verhuur is dat 90%. Wij werken hiervoor samen met Laurens Huisman van uwfinancieringsadviseur.nl (m: 06-19582264). Hij kan u van een passend advies voorzien.